Institutionelle Investoren

Unser Track Record

Investment

  • deutsche Immobilien mit einem Volumen von ca. € 2 Mrd. akquiriert und gekauft für 3 verschiedene Fonds

Management

  • Leerstandsreduktion von 17% auf 3% in einem Portfolio mit mehr als 5.000 Wohneinheiten
  • Modernisierungen und Sanierungen von Wohnungen und Häusern mit einem Gesamtvolumen von € 140 Mio.
  • Jährlich erzielter IRR von 24% für einen der führenden Staatsfonds weltweit

Divestment

  • kompletter Abverkauf eines deutschen Wohnimmobilienfonds mit einem Volumen von ca. 400 Mio. für eine Schweizer Investmentbank
  • kompletter Abverkauf eines Berliner Wohnimmobilienfonds mit einem Volumen von ca. 700 Mio. für einen institutionellen Investor

Investment – Ankaufsberatung

Die Vorbereitung eins Investments ist ausschlaggebend für den optimalen Erfolg.

  1. Es erfordert eine professionelle Marktanalyse, um die initiale Investmentstrategie zu formulieren – Wo liegen die Möglichkeiten des Marktes?
  2. Die Investmentziele müssen genau definiert werden
    a. Zielrendite
    b. Risiko
    c. Zeitrahmen
  3. Diese Ziele diktieren die Investmentkriterien für die individuellen Holdings.
  4. Aufbau der idealen Firmenstruktur im Hinblick auf die rechtliche und steuerliche Situation der Investoren.
  5. Installation des Investment Prozesses sowie der Management Struktur.

Während dieser Vorbereitungsphase sichert ein konstanter Kommunikationsfluss die Ausrichtung des Plans an der ursprünglichen Investmentstrategie.

Wir haben Erfahrungen in allen Asset-Klassen, mit Kernkompetenzen im Bereich Residential und Mixed Use Objekten.

In den letzten 14 Jahren haben wir ein umfassendes Netzwerk aufgebaut mit engen Beziehungen sowohl zu privaten Schlüsselfiguren als auch institutionellen Investoren:

  • Börsennotierte Immobilienunternehmen
  • Staatlich gestützte Vereine und Unternehmen
  • Staatsfonds und ausländische Investoren
  • Versicherung- und Pensionsfonds
  • Asset- und Fonds-Manager
  • Immobilienmakler und Berater

Wir steuern den Insider-Track bei Off-Market-Transaktionen.

Magma Rock übernimmt den gesamten DD Prozess, die Koordination mit Verkäufern, deren Verwaltern und Managern sowie unseren externen Beratern. Wir konzentrieren uns in der DD auf die „Roten Flaggen“ bzw. die fundamentalen Risiken, die das gesamte Investment gefährden können. Dadurch sind wir in der Lage, einen zügigen und effizienten Einsatz der Ressourcen zu gewährleisten, was wiederum zu einem beschleunigten Gesamtprozess führt. Dies ist ein entscheidender Vorteil in einem so aggressiven Markt wie im Moment.

Die folgenden 3 Bereiche bilden wir in diesem Zusammenhang umfänglich ab:

Technische DD

  • wir können schnell und effizient den strukturellen sowie technischen Zustand von Objekten beurteilen
  • unsere Bewertung berücksichtigt hier nicht nur den aktuellen Zustand des oder der Objekte sondern ebenfalls eine Strategie zur Renovierung
  • dabei übernehmen wir die spezifischen Formate und Anforderungen an Berichte unserer Mandaten in unser eigenes System, um später einen zusätzlichen Aufwand zu vermeiden.

Kaufmännische DD

Untersuchung und Beurteilung der kaufmännischen und ökonomischen Aspekte einer Immobilie:

  • Mietverträge, Wohn- und Gewerbeverträge
  • Mieterlisten
  • Betriebskostenabrechnungen
  • Makro- und Mikrolage
  • Marktmieten
  • Einschränkungen bei der Vermietung
  • Haus- und Lageeinschränkungen

Strategische DD

  • Zusammenführung aller Informationen zu einem Investment Case nach den Kriterien und Möglichkeiten des Mandanten
  • die SWOT Analyse identifiziert alle Aspekte des Assets und führt so zu einer schnelleren Entscheidungsfindung

Des Weiteren übernehmen wir die finalen Arbeiten des Akquisitionsprozesses:

  • Verhandlungen bezüglich Preis und Beschränkungen, z.B. erforderliche Renovierungen oder Mietgarantien
  • Kaufvertragsverhandlungen in Zusammenarbeit mit Notar und rechtlichen Beratern
  • Beurkundung
  • Vertragscontrolling und Nachsorge, um sicherzustellen, dass alle vertraglichen Vereinbarungen eingehalten und erfüllt werden

Management Investment Performance

Das Fondsmanagement der Magma Rock beinhaltet folgende Punkte:

  • das Management der Holdingstruktur
  • Vertragscontrolling relevanter externer Vereinbarungen
  • Vertragscontrolling relevanter interner Vereinbarungen
  • Koordination rechtlicher und steuerlicher Berater, um schnellstmöglich entsprechende Risiken zu minimieren
  • Management und Überwachung rechtlicher Anforderungen
  • Berichterstattung an die Investoren

Unser Portfoliomanagement berücksichtigt das Investment umfänglich und überwacht die Asset Entwicklung über den gesamten Zeitraum durch:

  • Analyse des gesamten Portfolios im Hinblick auf operative Zahlen, Marktposition, technischen Zustand, rechtliche Auflagen etc.
  • Identifizierung von Risiken im Hinblick auf die Portfoliobewertung, z.B. die Lage
  • Identifizierung von schlecht wirtschaftenden Objekten gemessen am Cash Flow
  • Identifizierung von Verkaufsmöglichkeiten, z.B. wenn die Assets das maximale Potential erreicht haben und der Markt günstig ist

Das Portfoliomanagement ist die Kunst ein Portfolio kontinuierlich auszurichten und damit die gewünschten Investmentziele zu erreichen.

Strategisch

  • ständige Analyse der Assets im Hinblick auf die Investmentkriterien
  • Identifizierung von Möglichkeiten und Risiken durch Markt- und Rechtsentwicklungen
  • die Definition der richtigen Strategie für das Asset

Operativ

  • die Umsetzung der festgelegten Strategie
  • Zusammenarbeit mit anderen Partnern und Dienstleistern wie z.B. Verwalter, Mieter, Ämter und Architekten etc.
  • kontinuierliche Überwachung der Entwicklungen im Hinblick der Strategie und entsprechende Anpassungen

Einheiten

Renovierung oder Sanierung der Einheiten, um eine zügige Wiedervermietung zu besten Konditionen zu sichern. Der Standard der Maßnahmen wird im Vorfeld unter Berücksichtigung der folgenden Punkte mit den Eigentümern abgestimmt:

  • Welche Strategie wird verfolgt, Verkauf oder Vermietung
  • Budget
  • Marktumfeld, welche Miete oder Preise können erzielt werden
  • Zielkunden oder -mieter
  • Rechtliche Auflagen

Häuser

Die komplette Projektentwicklung, Modernisierung des gesamten Gebäudes inklusive der technischen Anlagen sowie der Gemeinschaftsflächen:

  • Modernisierung der technischen Anlagen, z.B. Heizung unter Berücksichtigung der Energieverordnungen
  • Verbesserung der Gemeinschaftsflächen, z.B. Eingangsbereiche, Treppenhäuser und Hinterhöfe
  • größere Projekte, z.B. Dächer
  • Dachausbau oder Nachverdichtung im Neubau

Divestment – Verkaufsberatung

Die Entscheidung ein Objekt zu verkaufen, sollte lange bevor man sich mit einem Makler in Verbindung setzt getroffen werden.

Im Idealfall hat das zu verkaufende Objekt sein maximales Potential im Lebenszyklus erreicht und kann somit einen maximalen Return beim Verkauf erzielen.

Bevor wir ein Objekt zum Verkauf vorschlagen, analysieren wir zunächst den aktuellen Zustand sowie die noch zu hebenden Möglichkeiten und die Risiken. Wir entwickeln einen Plan und geeignete Instrumente, um den Objektwert zu maximieren und somit den optimalen Verkaufspreis zu erzielen.

Die folgenden 3 Punkte sind hierbei entscheidend:

1. Daten zusammenstellen

  • benötigte Daten für den DD Prozess sammeln
  • hierbei arbeiten wir direkt mit den Managern zusammen, die die Daten bereitstellen können, um sicherzustellen, dass die Daten aktuell und komplett sind
  • Einrichtung eines für die Transaktion geeigneten Datenraums.

2. Identifizierung geeigneter Investoren

  • Identifizierung der Zielgruppen, ausgerichtet an der Charakteristik der Assets sowie an den Bedürfnissen des Verkäufers
  • Erstellung einer Long-List mit potentiellen Kandidaten unter Berücksichtigung der aktuellen Marktgegebenheiten sowie unser umfangreiches Netzwerk

3. Vermarktung Vorbereitung

  • Entwicklung eines Verkaufsprozesses, der zu den identifizierten Investoren passt
  • Zusammenstellung benötigter Informationen zu den Objekten und/oder wenn nötig zu den Gesellschaftsstrukture

Off Market vs Open Channel

Magma Rock bietet einen kundenspezifisch zugeschnittenen Vermarktungsprozess, der sich an den Wünschen unserer Mandanten ausrichtet. Grundsätzlich gibt es zwei Wege, die ebenfalls kombiniert werden können, um die bestmöglichen Ergebnisse beim Verkauf der Objekte zu erzielen.

Sehr oft wünschen die Mandanten einen diskreten Prozess, bei dem die Assets und der Prozess lediglich ausgewählten Investoren vorgestellt wird. Hierdurch kann verhindert werden, dass unpassende Käufergruppen angesprochen werden und das Portfolio auf dem Markt überhitzt. Außerdem erhöht diese Vorgehensweise die Attraktivität des Portfolios bei den passenden Investoren.

Für passende Investoren haben so genannte off-market Angebote folgende Vorteile:

  • Höhe Preise – Käufer sind, aufgrund der höheren Transaktionssicherheit bei off-market Angeboten, bereit einen Zuschlag von bis zu 5% zu zahlen.
  • Aufgrund der höheren Transaktionssicherheit sind Investoren ebenfalls bereit mehr Ressourcen zu binden.
  • Der eigentliche Prozess kann schneller abgewickelt werden, da man sich auf geeignete Interessenten konzentriert.

Transaktionen können ebenfalls über eine breite Marktansprache umgesetzt werden. Durch diese Vorgehensweise können zusätzliche Potentiale aktiviert werden, die im Hinblick auf die Anlage generell nicht Frage kommen würden, jedoch in diesem speziellen Fall sehr interessiert sind. Dies könnte ebenfalls zu höheren Preisen führen, aber auch seriöse und geeignete Investoren vertreiben.

Die finale Verkaufsphase kann in 3 Prozesse unterteilt werden:

  • Verhandlung über Preise und Bedingungen
  • Erstellung des Kaufvertrags in Zusammenarbeit mit rechtlichen Beratern und Notaren
  • Nachbetreuung, um sicherzustellen, dass alle Vereinbarungen eingehalten werden

Diese letzten Phasen sind bei jeder Transaktion die wichtigsten und zugleich schwierigsten. In den letzten Jahren haben wir viele und große Transaktionen umgesetzt und können daher mit Erfahrung auch in dieser entscheiden Situation mit ruhiger Hand alle Beteiligten zufrieden stellen.

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